Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường nhà cao tầng cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có hồ sơ hợp pháp và chỗ thuận tiện. Khi đất nền ở Hà Nội, đặc biệt ở các vùng ngoại thành, có nhiều mức giá khác biệt, người đầu tư cần có căn cứ xác định tầm giá cân xứng và tránh các trường hợp "nhảy giá". Xem Thêm : Mua bán nhà đất củ chi Trên thực tế, không ít người mua đất nền tại ngoại thành không căn cứ vào trị giá thực. Đưa ra dẫn chứng, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận thẩm định và chuyên gia tư vấn Savills Hà Nội - cho hay, một bác lớn tuổi mua đất có nhà trong ngõ tại khu Nguyên Khê, Đông Anh, HN. Bác giấy phép đặt cọc vì thấy 1 tỷ đồng là mức giá tương xứng với khả năng chi trả, với tầm tiền của mình. khi mà, nhà cao tầng được chủ nhà rao bán mấy tháng trước chỉ 650 triệu đồng. Mặc dù vậy khi người mua làm việc qua đại lý môi giới thì mức giá bị đẩy lên 1 tỷ đồng. Nhiều lô đất bị đẩy tầm giá lên cao qua môi giới Theo bà Hằng, nhiều môi giới không thu phí hoa hồng khoảng 1% hoặc tỷ lệ thỏa thuận nào đó mà lấy tiền "ăn chênh". Khi gia chủ đưa ra một giá bán nào đây, môi giới sẽ tìm khách và đưa ra chi phí cao hơn. Nếu bán được, gia chủ sẽ nhận số tiền "thu về", tiền chênh lệch môi giới sẽ hưởng. Chính điều này gây dễ phát sinh tình huống bị mua mức giá ảo, giá tiền quá chênh so với thực tế. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nghiên cứu, nếu chi phí tăng do tin đồn, tăng dựng đứng, tăng không đúng với nguyên lý thì rõ ràng đây là chiêu trò của "cò mồi" kích động đẩy giá tiền tạo sóng, người mua dễ ngậm trái đắng. Tránh mất tiền oan Đưa ra lời khuyên về định chi phí đất, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và chuyên viên tư vấn mức đầu tư Savills HN, để ý, thị trường đất nền ghi nhận có nhiều giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và dự báo đúng trị giá của lô đất nền. Theo bà Vân, trên bình diện định tầm giá một tài sản đất nền, có 2 tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm: Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền tại khu vực ngoại thành có quy mô S trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã kết thúc bổn phận về tiền dùng đất? Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài cơ sở hạ tầng mới ở địa bàn ngoại thành? Với loại hình đất nền dự án, bà Vân cho rằng, người mua có thể áp dụng 2 phương án xác định giá trị. Thứ nhất là phương thức so sánh. Để xác định giá trị từ phương án so sánh, người định tầm giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, kỳ hạn dùng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các không giống nhau dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, quy ra giá trị trên một mét vuông đất xác định. Cò đất sử dụng nhiều chiêu trò đẩy giá Thứ hai là phương thức giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định trị giá đất thặng dư. Theo đây, đối với ước tính doanh thu, người định giá tiền sẽ phải xác định giá thành, tỷ lệ tăng giá thành, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang mở bán trên thị trường. Đối với ước tính mức giá, người định giá phải xác định đơn giá thi công trên doanh nghiệp, thời gian thi công, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiền doanh thu và mức giá sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để giảm giá toàn thể dòng tiền về hiện nay. Giá trị ước tính từ giải pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có. Còn với các loại đất diện tích nhỏ địa điểm cư dân, theo chuyên gia này, do giao dịch đối với các S đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên kế hoạch so sánh được thực hiện. Đối với những chỗ có hiện tượng tăng giá ảo, người định tầm giá cần rà soát và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá bán chào trên thị trường do mức giá chào thường bị đẩy lên khá cao. tuy nhiên, người định giá cần phải so sánh với các lô đất như vậy cũng nằm ở bên ngoài các KĐT mới phát triển, thay vì so sánh với tầm giá đất ở đang mở bán trong cơ sở hạ tầng dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn tầm giá đất tại cao trong khu đô thị, thì CĐT của các thành thị lớn này đã phải bỏ ra các giá tiền rất lớn về phát triển cơ sở vật chất và tiện ích cao cấp, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có khuynh hướng đổ về thị trường đất nền, NĐT cần tránh vội vàng và có quyết định thích hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông. Theo Duy Anh Vietnamnet
